Jakie wymogi musi spełniać działka, żeby uzyskać WZ?

Aby było możliwe uzyskanie pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy, działka musi spełnić następujące warunki:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
3. teren ma dostęp do drogi publicznej;
4. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
5. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc;

Do tego dochodzą jeszcze dwa aspekty:

• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
• zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Zajmijmy się tutaj tymi pierwszymi warunkami, w zdecydowanej większości przypadków dwa ostatnie aspekty nie będą w niczym nam przeszkadzać.

Jeżeli chodzi o warunek nr 1, to w pewnej odległości od działki (od 50 do 200 metrów – w zależności od sytuacji – ale o tym w kolejnych wpisach) muszą się znaleźć istniejące budynki. Na podstawie ich parametrów (szerokość, wysokość, ilość kondygnacji itd.) zostaną określone warunki dla nowych budynków. Ważne w tym wszystkim jest to, żeby część z tych budynków była dostępna z tej samej drogi publicznej. Może to być droga wojewódzka, powiatowa, gminna – ale nie każda droga jest drogą publiczną. Jak sprawdzić, czy droga jest publiczna czy prywatna? O tym w kolejnych wpisach na blogu.

Warunek nr 2 jest póki co pomijalny, ale w najbliższej przyszłości się to zmieni. Do połowy 2026 roku, gminy mają czas na uchwalenie tzw. planów ogólnych. Znajdzie się w tych planach obszar uzupełnienia zabudowy, i działka będzie musiała znaleźć się na takim obszarze, aby uzyskać WZ. Wygląda na to, że reforma planowania przestrzennego nie idzie tak dobrze, jak myślano, ponieważ ten termin już raz został wydłużony. W każdym razie, wniosków złożonych w 2025 roku ten warunek nie dotyczy.

Warunek nr 3 dotyczy dojazdu do działki. Najlepiej, gdy działka graniczy bezpośrednio z drogą publiczną. Jeżeli tak nie jest, można dojazd do drogi publicznej zapewnić poprzez drogę wewnętrzną lub służebność przejazdu. W skrajnych przypadkach, jest jeszcze możliwość sądowego ustanowienia drogi koniecznej. Oczywiście na moment składania wniosku o WZ musi być zapewniony ten dostęp do drogi publicznej. W przeciwnym wypadku spotkamy się z decyzją negatywną.

Kolejnym obowiązkowym warunkiem (nr 4) jest możliwość uzbrojenia działki w niezbędne przyłącza. Idealną sytuacją jest obecność sieci uzbrojenia terenu już na terenie naszej działki. Jednak jest to rzadka sytuacja. Jeżeli nie ma istniejących sieci, mogą być one zaprojektowane. Do wniosku o WZ wystarczą tak naprawdę tylko zapewnienia od gestorów sieci. Należy pamiętać, że nie ma obowiązku uzbrajać działki we wszystkie przyłącza. W większości przypadków samo zapewnienie dotyczące prądu i wody załatwi sprawę. Na pozostałe rzeczy są różne rozwiązania.

I ostatni warunek nr 5, który w większości przypadków sprowadza się do dwóch kwestii:

• jeżeli działka jest położona na terenie miasta, warunek w zasadzie jest spełniony
• jeżeli działka jest położona na terenie wsi, nie może posiadać klasy I, II, IIIa i IIIb (klasa IV, V i VI daje nam spełnienie warunku)

Oczywiście wszystkie te warunki są dużo bardziej skomplikowane. Tutaj przedstawiłem względnie proste sytuacje, gdy decyzja o warunkach zabudowy jest formalnością. Nie każdy przypadek jest łatwy, a te z pozoru łatwe, również potrafią przysporzyć kłopotów. Jeżeli czujesz, że potrzebujesz pomocy, odezwij się do mnie, spróbujemy razem znaleźć dla Ciebie optymalne rozwiązanie.

W kolejnych wpisach wyjaśnię, jak przebiega postępowanie w sprawie decyzji o warunkach zabudowy. Na blogu znajdziesz też szczegółowe opisy dotyczące wszystkich wyżej omówionych warunków.